Comment déterminer le loyer à Paris 16 ?
Depuis le 1er juillet 2019, les logements loués à titre de résidence principale, soit en location vide avec un bail de 3 ans reconductible, ou de 6 ans si le propriétaire est une personne morale, soit en location meublée avec un bail d’un an renouvelable, sont soumis à l’encadrement des loyers. L’expérimentation de cet encadrement des loyers devait prendre fin en 2023 mais la nouvelle loi votée par le Parlement la prolonge jusqu’en 2026. Voir notre blog précédent ”Du nouveau dans les annonces de location”.
Comment fixer le loyer avec le loyer de référence ?
Apparemment le principe est simple : le loyer des contrats de location signés depuis le 1er juillet 2019 dépend du loyer appliqué au locataire précédent et du loyer de référence majoré fixé par annuellement par arrêté préfectoral (www.paris.fr).
Qu’il s’agisse d’une relocation ou d’une première mise en location, le nouveau bail ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré du quartier.
Le barème publié par la préfecture prend en compte le quartier – le 16ème arrondissement est divisé en deux zones – le nombre de pièces, l’époque de la construction et le type de location : vide ou meublée. Le loyer mensuel hors charges est calculé en multipliant le prix/m2 de référence majorée par la surface habitable du logement.
Ainsi un appartement 4 pièces de 100 m2 habitables à Auteuil, dans un immeuble des années 60 ne pourra pas être loué plus de 2 580 € par mois.
Voici le tableau pour l’entité d’Auteuil :
Source : Direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement
IDF-2021-06-04-00002
S’il s’agit d’une première location ou si le logement est vacant depuis plus de 18 mois
La fixation du loyer est simple même si le propriétaire est libre de fixer le loyer en dessous du barème officiel.
S’il s’agit d’une relocation
Plusieurs cas de figure sont possibles :
1 – Le précédent loyer est supérieur au loyer de référence majoré
Dans ce cas, le propriétaire doit réduire le nouveau loyer au niveau du loyer de référence majoré.
2 – Le précédent loyer est inférieur au loyer de référence majoré
Là, le propriétaire ne peut augmenter le loyer au delà de l’indice de référence des loyers.
Mais, si le bailleur a réalisé des travaux d’amélioration de son bien, il peut en répercuter le montant sur les nouveaux loyers, toujours dans la limité du loyer de référence majoré.
Le complément de loyer possible
Le législateur a cependant prévu que, si le logement présente des caractéristiques de confort ou de localisation exceptionnelles par rapport aux autres biens du quartier, le propriétaire peut dépasser le loyer de référence majoré. C’est le complément de loyer.
En l’absence d’une définition précise de ces caractéristiques exceptionnelles, il est possible de s’appuyer sur les décisions de la Commission de conciliation. Ainsi, la présence d’un balcon filant, alors que les autres appartements de l’immeuble en bénéficient, ne peut être pris en compte. Ni l’ascenseur qui fait déjà partie des charges locatives.
En revanche, l’accès à un parking, la jouissance d’un jardin ou d’une terrasse avec vue peuvent être des éléments susceptibles de justifier un complément de loyer. Comme la présence d’une cuisine tout équipée.
Le bailleur doit préciser dans le bail tous les éléments qui justifient le complément de loyer sachant que le locataire peut le contester dans les 3 mois qui suivent la signature du bail.
Les sanctions prévues
En cas de non-respect du plafonnement des loyers, le préfet peut exiger d’abaisser le loyer au niveau du loyer de référence avec remboursement au locataire du trop perçu. En cas de refus, le bailleur risque une amende de 5 000 €. Amende portée à 15 000 € s’il s’agit d’une personne morale.
Par ailleurs, le locataire peut saisir le tribunal pour obtenir la diminution de son loyer.
Dans tous les cas, compte tenu de la complexité de la réglementation, nous ne pouvons que vous conseiller de prendre contact avec nos spécialistes location : Agathe Emschwiller et Agnès Jaffré (tel 01 42 24 77 00).