Quelques vérités sur les ”frais de notaire”
Alors que les ”frais de notaire” s’invitent dans la campagne présidentielle, c’est l’occasion de faire le point sur les frais d’acquisition improprement appelés ”frais de notaire”. Une appellation née de la confusion entre celui qui perçoit les sommes, le notaire, et le principal bénéficiaire, le trésor public (en fait principalement les départements).
La part du lion du département
L’essentiel des frais d’achat immobilier est constitué du Droit de Mutation à Titre Onéreux (DTMO) ou taxe de publicité foncière. Calculé d’après la valeur du bien, il diffère selon que le bien est construit depuis moins de 5 ans ou ancien. Le neuf bénéficiant d’un taux très réduit. Ainsi, les droits de base pour l’ancien sont constitués d’un droit départemental en général de 4,50 % – c’est le cas à Paris – d’un droit communal additionnel de 1,20 % auquel s’ajoute un prélèvement pour frais d’assiette et de recouvrement de 2,37 % sur le montant du droit départemental.
Un bien acheté neuf lui ne subit que 0,70 % au titre du droit départemental auquel s’ajoute 2,14 % de frais d’assiette et de recouvrement de ce droit départemental.
La rémunération du notaire
Elle est fixée par un texte légal. Ces émoluments sont proportionnels à la valeur du bien tranche par tranche quel que soit le type de bien, neuf ou ancien. Quatre tranches sont prévues par la loi. Sans entrer dans le détail – la première tranche va de 0 à 6500 € – au delà de 60 000 € la rémunération du notaire est calculée sur la base de 0,799 % de la valeur du bien. Et encore, l’Etat prévoit que le notaire peut offrir une réduction de 20 % de ses émoluments au delà de 100 000 €. A cela s’ajoutent d’éventuels émoluments proportionnels des prêts immobiliers si c’est le cas. Le notaire facture également des frais de formalités et des débours correspondant à des frais engagés pour le compte de l’acquéreur : urbanisme, hypothèques, cadastre etc.
Exemple pour un bien de 1 000 000 € à Paris 16
Pour un bien vendu sans crédit ni garantie hypothécaire, le montant total des frais s’élève à 70 800 € environ dont 84 % au trésor public. Les émoluments de l’étude notariale sur la vente sont de 8 545 € hors taxe auxquels s’ajoutent environ 850 € pour les formalités et 400 € de débours.
En présence d’un crédit de 500 000 € avec garantie hypothécaire, le total des frais s’élèverait à 73 100 € dont 11 035 € pour le notaire.
Plus de 16 milliards d’euros pour les départements en 2021
Année record pour les ventes immobilières (voir notre blog ”Immobilier en 2022 : la grande inconnue mais des raisons d’espérer”), 2021 constitue également une recette record pour les ”frais de notaires” perçus par les départements. Ainsi, les départements ont engrangé 16,2 milliards d’euros au titre des droits de mutation soit 3,2 milliards de plus qu’en 2020. Si ces hausses ont surtout bénéficié à certains départements comme l’Yonne (+ 47 % avec 53,6 millions €), Paris a vu sa dotation augmenter de 9 % représentant environ 1 650 millions €.
Dans ce contexte, les départements voient d’un mauvais œil tout projet qui tendrait à réduire leurs ressources. Surtout depuis qu’ils ont perdu leur part sur la taxe foncière au profit des communes elles-mêmes amputées de la taxe d’habitation. Même si l’Etat a compensé cette perte par une fraction de la TVA collectée, les départements se voient de plus en plus privés de leur autonomie fiscale. Le tout prochain Président aurait du mal à faire passer une réduction de leurs ressources.