Immobilier 2023 : de bonnes et de moins bonnes nouvelles dans un marché dans l’expectative
Après une année 2022 surtout marquée par le triplement des taux de crédit, 2023 s’annonce plein d’incertitudes même s’il demeure quelques bonnes raisons d’espérer que les catastrophes annoncées par la presse ne perturberont pas durablement le marché immobilier de l’Ouest parisien.
Quelques bonnes nouvelles
La première bonne est fiscale : il s’agit de la suppression définitive de la taxe d’habitation pour les résidences principales. Annoncée en 2018, au grand dam des collectivités locales, elle avait déjà concerné 80% des ménages, dès 2020. Les 20% restant avaient déjà bénéficié, d’un abattement de 65%, l’an dernier. Cette bonne nouvelle entraîne, en contrepartie, la flambée des taxes foncières décidée par les collectivités locales. Dans ce domaine, Paris bat tous les records avec une augmentation de 50% de la Taxe Foncière ! Une information que nous avions largement commentée, sur notre blog du 23 novembre dernier (https://lagrandiere-immobilier.fr/conseils/augmentation-spectaculaire-de-la-taxe-fonciere-a-paris-vrai-scandale-ou-faux-debat/).
Autre bonne nouvelle pour les propriétaires bailleurs, le doublement du déficit foncier pour les encourager à rénover leurs ”passoires thermiques”. Les bailleurs de biens non meublés peuvent déduire certaines charges de leurs revenus quand ces charges dépassent le montant des loyers perçus. Ils créent, ainsi, un déficit foncier de 10.700 € imputés sur leurs revenus fonciers. Les députés ont décidé de doubler ce déficit foncier fixé à 21.400 € pour les encourager à faire effectuer les travaux nécessaires pour faire remonter la note de DPE (Diagnostic de Performance Energétique) du logement mis en location.
Une mauvaise nouvelle attendue
C’est l’interdiction de louer les pires passoires thermiques, depuis le 1er janvier 2023. Il s’agit des logements classés G en DPE. Ce sont des logements dont la consommation énergétique dépasse, 450 kWh, par mètre carré, par an. Cette interdiction ne concerne pas les locations en cours mais les premières mises en location ou les remises en location.
Quelques exemptions à cette interdiction sont prévues. Par exemple, lorsque la rénovation d’un logement nécessite des travaux sur les parties communes de l’immeuble, des travaux bloqués par la copropriété, le coût des travaux nécessaires dépasse 50% de la valeur vénale du bien. Enfin, les bâtiments classés monuments historiques ou présentant un intérêt architectural pourront échapper à cette interdiction si la rénovation énergétique entraîne ”des modifications de l’état des parties extérieures ou des éléments d’architecture et de décoration de la construction”.
Cette interdiction n’a pas engendré la panique annoncée mais a, certainement, entraîné une certaine embellie pour les transactions de ces passoires thermiques légèrement décotées.
Deux nouveautés
La première concerne la fixation des taux d’usure. Ce taux représente le plafond au-dessus duquel une banque ne peut pas prêter d’argent (assurances comprises) aux candidats acquéreurs immobiliers. Ce taux d’usure fixé trimestriellement par la Banque de France vient d’être porté à 3,75% pour les crédits de plus de 20 ans. Face à l’inflation (+ 5,2% en 2022) et face à la grogne des professionnels du crédit, la Banque de France a décidé de suivre les recommandations de Bercy pour adopter la mensualisation du taux d’usure. Une mesure, certes provisoire, mais qui permettra d’ajuster, au plus près, taux d’usure et inflation et qui permettra à davantage de candidats acquéreurs d’obtenir leur crédit.
L’autre nouveauté de l’année est la création du carnet d’information du logement. Ce carnet devra être établi par le propriétaire en cas de construction d’un logement ou de la réalisation de travaux ayant une ”incidence significative sur sa performance énergétique”. Il sera transmis à l’acheteur au moment de la vente chez le notaire.
Nous reviendrons en détail dans un prochain blog sur ce document qui compilera toutes les informations essentielles de la vie d’un bien immobilier.