La Mairie de Paris veut se substituer à l’Etat pour contrôler les loyers
Dans les villes appliquant l’encadrement des loyers comme Paris, les maires sont désormais autorisés à contrôler et sanctionner les propriétaires qui ne respectent pas l’encadrement des loyers, à la place des préfets, peu efficaces en ce domaine. La première à se manifester est la Ville de Paris selon une information du Monde (www.lemonde.fr) reprise par Le Figaro (https://immobilier.lefigaro.fr).
Ce projet devrait être voté par le Conseil de Paris avant que cette demande ne soit transmise au gouvernement pour accord. Un accord qui ne fait aucun doute depuis la promulgation de la loi fin février. Une fois cette autorisation accordée, la mairie de Paris espère mettre en place ces contrôles avant l’été 2022. Dans un premier temps, la mairie se donnera les moyens de contrôler les agences immobilières avant de sanctionner les infractions relevées.
Pourtant, selon l’étude de la Fondation Abbé Pierre (www.fondation-abbe-pierre.fr), publiée en novembre, les offres non conformes au loyer de référence seraient plus élevées dans les annonces de Particuliers à Particuliers (54 %) que dans celles publiées par les agences (23 %). Aussi, la Ville de Paris va s’employer à contrôler les annonces mises en ligne par les particuliers. A noter que l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne relève que les petites surfaces sont les plus concernées puisque 62 % des studios de moins de 20 m2 sont loués trop chers.
Les sanctions prévues – 5 000 € par logement pour une personne physique, 15 000 € pour une personne morale – seront collectées par les mairies mais seront reversées à l’Etat car la compétence du préfet n’est que déléguée.
La Grandière Immobilier n’a pas vocation à faire appliquer la loi, mais celle de conseiller nos clients. D’après nos informations, la Mairie de Paris va mettre le paquet pour poursuivre les propriétaires réfractaires. Ils sont nombreux dans le 16ème, surtout les propriétaires de chambres de service.
Rappel : comment est fixé le loyer de référence…
Apparemment le principe est simple : le loyer des contrats de location signés depuis le 1er juillet 2019 dépend du loyer appliqué au locataire précédent et du loyer de référence majoré fixé par annuellement par arrêté préfectoral (www.paris.fr).
Qu’il s’agisse d’une relocation ou d’une première mise en location, le nouveau bail ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré du quartier.
Le barème publié par la préfecture prend en compte le quartier – le 16ème arrondissement est divisé en deux zones – le nombre de pièces, l’époque de la construction et le type de location : vide ou meublée. Le loyer mensuel hors charges est calculé en multipliant le prix/m2 de référence majoré par la surface habitable du logement.
… avec un complément de loyer possible
Il est toutefois possible, si le logement présente des caractéristiques de confort ou de localisation exceptionnelles par rapport aux autres biens du quartier, de dépasser le loyer de référence majoré. C’est le complément de loyer.
En l’absence d’une définition précise de ces caractéristiques exceptionnelles, il est possible de s’appuyer sur les décisions de la Commission de Conciliation. Ainsi, la présence d’un balcon filant, alors que les autres appartements de l’immeuble en bénéficient, ne peut être pris en compte. Ni l’ascenseur qui fait déjà partie des charges locatives.
En revanche, l’accès à un parking, la jouissance d’un jardin, d’une terrasse avec vue constituent des éléments susceptibles de justifier un complément de loyer. Comme la présence d’une cuisine équipée.
Le bailleur doit préciser dans le bail tous les éléments qui justifient le complément de loyer sachant que le locataire peut le contester dans les 3 mois qui suivent la signature du bail. De belles batailles judiciaires en perspective !