Louer vide ou louer meublé ?

Au moment de mettre en location votre bien, la question se pose : vide ou meublé ? Chacune de ces options a ses avantages et ses inconvénients tant sur le plan de la rentabilité, de l’investissement financier ou de la fiscalité. L’essentiel est de bien les maîtriser avant de se décider et/ou de se faire conseiller avant de prendre la bonne décision ? C’est le rôle des conseillères location de La Grandière Immobilier. N’hésitez pas à les contacter !

Les règles juridiques propres à chaque option

Un meublé doit être entièrement équipé et c’est là une contrainte financière pour le propriétaire. Un décret prévoit en effet que le logement doit comporter au minimum les éléments suivants : literie avec couette ou couverture, volets ou rideaux occultants, plaques de cuisson, four ou micro-onde, réfrigérateur, congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur, vaisselle suffisante, ustensiles de cuisine de base, table, sièges, étagères de rangement, luminaires et matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur, balai, serpillère). Enfin, chaque pièce doit être meublée en fonction de sa destination.

• Le bail du meublé classique est d’un an minimum (9 mois pour les étudiants). Il est renouvelé, de manière tacite, pour une année.

• Le bail du logement vide est de 3 ans minimum. Il est renouvelé, automatiquement, pour une période de 3 ans.

Pour donner congé à son locataire, le préavis est de 3 mois pour un meublé et de 6 mois pour une location vide. Dans les deux cas, la loi prévoit que le bailleur ne peut donner congé que pour vendre le bien, l’habiter lui-même ou loger un membre de sa famille, ou pour un motif « légitime et sérieux » tel que le non-paiement des loyers et des charges.

Quant au locataire, il peut donner congé avec un préavis d’un mois dans un meublé alors que ce préavis est de 3 mois dans un logement vide (sauf mutation professionnelle) et sauf localisation en zone tendue.

Des rentabilités différentes en fonction des fiscalités

Le loyer d’un bien meublé pourrait en général être supérieur de 20 à 30 % à une location vide à condition que l’équipement du bien le justifie. S’il est équipé au minimum avec des meubles hétéroclites, le loyer pourrait être nettement inférieur. De plus, le bailleur en meublé doit tenir compte de l’investissement initial, de l’entretien et du renouvellement de l’équipement de son bien. Par ailleurs, le loueur en meublé est soumis aux règles générales d’encadrement des loyers et de mauvaises notations de DPE.

En fait, les locataires d’un bien vide sont réputés plus fidèles. Ils s’installent pour une durée bien supérieure aux occupants d’un meublé. Ce qui entraîne un coup de gestion supérieure pour les bailleurs de meublés.

En revanche, la fiscalité est bien plus intéressante pour les locations meublées.

Pour la location vide, si les loyers ne dépassent pas 15.000 €, le bailleur a le choix entre le régime de micro foncier et le régime réel.

– Dans le micro foncier, le propriétaire déclare ses loyers comme revenus fonciers dans la déclaration pour l’impôt sur le revenu avec un abattement forfaitaire de 30%. Résultat : il paye l’impôt sur le revenu sur 70% des loyers perçus.

– Le régime réel permet au bailleur de déduire de ses revenus l’ensemble des charges : assurances, travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière, etc. À noter que ce régime est obligatoire au-delà de 15 000 € de revenus fonciers.

Dans le cas de location meublée, le propriétaire a également deux options :

– Le micro-BIC : il s’agit des Bénéfices Industriels et Commerciaux qui, s’ils ne dépassent pas 72.600 €, permettent de bénéficier d’un abattement de 50%.

– Le régime réel permet lui de déduire l’ensemble de ses charges ainsi que l’amortissement des meubles et des locaux. Au-delà de 72.600 €, ce régime est obligatoire.

Avant de choisir entre location et location meublée, mieux vaut bien maîtriser sa calculette ou, pour plus d’efficacité, contacter le service location de La Grandière Immobilier au 01 42 24 77 00.