IMMOBILIER EN 2022 : LA GRANDE INCONNUE MAIS DES RAISONS D’ESPÉRER
Après une année record en 2021, l’immobilier devrait conserver une bonne dynamique, notamment dans le 16ème arrondissement et l’Ouest parisien, marché de La Grandière Immobilier. Les experts s’accordent toutefois à relever quelques signes d’inquiétude : durcissement des conditions de prêt, ralentissement des investissements locatifs ou nouvelle réglementation des « passoires thermiques ».
Les perspectives du marché immobilier de l’année à venir constituent un véritable « marronnier » de la presse économique nationale. Pour Le Figaro « L’immobilier poursuit son ascension » avant de préciser « Après une année record, le marché immobilier sur de bons rails pour 2022 ». Dans Les Echos « Le marché du logement ancien devrait poursuivre sur sa lancée ». Même réaction du Monde qui revient sur l’incroyable « succès du crédit immobilier » non sans s’interroger sur une éventuelle surchauffe associée à une « bulle immobilière ».
2021, une année record pour les transactions …
C’est une période inédite en matière de vente de logements anciens en France avec 1,182 million de transactions enregistrées. A comparer avec 1,024 millions en 2020 et 1,067 millions en 2019 (source FNAIM), années déjà qualifiées d’exceptionnelles. Alors que tous les observateurs s’attendaient à un ralentissement du marché du fait de la pandémie, la pierre est redevenue la valeur refuge par excellence. Cette année record est une aubaine pour les collectivités locales qui ont encaissé un maximum de droits de mutation. De quoi les consoler de la disparition programmée de la taxe d’habitation.
… et pour les crédit immobiliers :
La Banque de France estime à 273 milliards d’euros le montant des crédits accordés, soit un niveau inégalé depuis 4 ans. Ce chiffre exceptionnel concerne essentiellement les transactions, et très peu les renégociations ou les rachats de crédit. Ces dernières opérations ont été menées durant les précédents exercices.
Malgré le retour d’une légère inflation (entre 2 et 3 %), les taux devraient rester attractifs compte tenu de la concurrence entre les banques. De quoi inciter les candidats acquéreurs à s’endetter pour leur résidence ou pour un investissement locatif. Pour les primo accédants, les loyers augmentent chaque année, contrairement aux remboursements de leurs prêts. Pour les investisseurs, une partie des échéances est payée par les locataires.
Des prix en hausse, sauf à Paris.
Un tel engouement pour l’investissement immobilier se traduit inévitablement par une hausse des prix. Effet confinement, elle a été particulièrement spectaculaire pour les maisons dans toute la France. Les villes situées à moins de 2 heures de TGV de la capitale en ont également profité. En revanche, Paris intra-muros a enregistré une baisse de 2,2 %. Dans le 16ème arrondissement, elle ne serait que de 1,6 % (source Chambre des Notaires), mais les prix avaient atteint un tel niveau qu’ils ont vraisemblablement découragé les acheteurs à petit ou moyen budget.
Premier bémol : l’accès au crédit.
Comme nous l’avions évoqué dans notre blog ”Quoi de neuf en janvier 2022 ?”, les particuliers n’ont plus le droit d’emprunter au delà de 25 ans et leur taux d’endettement ne doit plus dépasser 35 % de leur revenu net. Cette mesure devrait décourager certains candidats acheteurs, même si les banques assurent avoir introduit ces limitations courant 2021.
Deuxième bémol : l’évolution des taux.
La concurrence entre établissements bancaires suffira-t-elle à maintenir les taux en dessous de l’inflation ? C’est la grande inconnue de 2022 ! Déjà en Allemagne, malgré l’incitation de la BCE (Banque Centrale Européenne) à maintenir des taux bas, une première tendance haussière se fait sentir pour rapprocher les taux de crédit de l’inflation réelle.
Troisième bémol : le ralentissement éventuel de l’investissement locatif.
Pour rappel, l’immobilier locatif représente 70 % du parc parisien. La hausse immodérée des prix parisiens avait commencé à dissuader les investisseurs, mais d’autres freins apparaissent aujourd’hui, notamment l’encadrement des loyers, peu respecté à Paris semble-t-il, même si les chiffres avancés paraissent fantaisistes. Ce sont surtout l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) et l’augmentation régulière des taxes foncières qui risquent de ralentir l’investissement locatif.
Autre facteur à surveiller : les nouvelles contraintes en matière de rénovation énergétique, car même si l’audit a été repoussé (voir notre blog du 15 décembre), l’obligation de mettre aux normes les biens les moins performants n’est plus qu’une question de mois. De quoi inquiéter les propriétaires de ”passoires thermiques”.
Au global, en comparant les arguments positifs et les contraintes éventuelles, il est envisageable, sans prendre de risques, de prévoir une bonne année 2022. En tous cas, c’est ce que nous vous souhaitons !
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