Les propriétaires bailleurs, ces mal aimés de l’État
Alors qu’une majorité de ménages sont locataires de leur résidence principale dans le parc privé, les propriétaires bailleurs sont confrontés à de multiples contraintes punitives, administratives et fiscales. De quoi décourager durablement l’investissement locatif privé. Et réduire drastiquement l’offre locative.
7,5 millions de ménages concernés
Selon les chiffres du Ministère de la Transition Écologique et de la Cohésion des Territoires (https://www.statistiques.developpement-durable.gouv.fr), 7,5 millions de ménages sont locataires de leur résidence principale dans le parc privé soit 24,7% des ménages. Quant aux propriétaires bailleurs, ils sont 2,2 millions.
Alors que 5,3 millions de ménages sont locataires dans le parc social dont 4,4 millions en HLM. La population éligible aux logements sociaux s’élève pourtant à plus de 8 millions.
C’est dire l’importance du parc privé pour répondre aux besoins de logements des Français.
Les propriétaires bailleurs pénalisés fiscalement
”L’analyse des prélèvements fiscaux montre, en effet, que l’imposition du patrimoine immobilier intervient à chaque stade économique : production, acquisition, détention et cession. Et, souvent, dans des proportions plus importantes que pour le patrimoine financier”. C’est la conclusion d’un rapport du Sénat (http://www.senat.fr).
En effet, outre les frais d’acquisition, l’investissement locatif privé est pénalisé par une fiscalité très lourde et déséquilibrée par rapport aux investissements financiers.
Les revenus locatifs sont taxés au niveau de l’impôt sur le revenu auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux (CSG-CRDS) et, même, la contribution sur les revenus locatifs, véritable CSG bis.
Et, c’est sans oublier la taxation des plus-values immobilières et le célèbre Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) sensée compensée l’abandon de l’ISF.
Les contraintes s’accumulent sur les propriétaires bailleurs
Il y a, bien sûr, le blocage des loyers décidé en juillet pour lutter contre l’inflation mais la pire menace demeure les mesures décidées au prétexte de la transition énergétique. Une transition menée à marche forcée pour redresser la performance énergétique des logements.
L’État estime que les propriétaires ont les moyens de financer ces travaux. Pour les plus modestes, les pouvoirs publics ont prévu des aides d’une extrême complexité. Un sujet que nous avons abordé dans un blog au mois d’octobre (https://lagrandiere-immobilier.fr/conseils/renovation-energetique-parmi-toutes-les-aides-disponibles-difficile-de-sy-retrouver-dans-cet-imbroglio-%ef%bf%bc/). Mais pour la majorité d’entre eux, ce n’est pas le cas. Ces propriétaires vont donc souvent être obligés de vendre leur bien à vil prix.
Rénovation énergétique : la double peine
Depuis août 2022, les logements classés F ou G ne peuvent être augmentés. Depuis le 1er janvier, les logements classés en G ne peuvent être reloués. Et, d’ici à 2034, tous les biens E, F ou G, soit près de 6 millions de logements du parc locatif seront soumis aux mêmes interdictions.
Quand on sait que, pour redresser la performance énergétique d’un bien locatif en copropriété, il faut compter de 15 à 30 000 €, il y a toutes les raisons de s’inquiéter sur l’avenir du logement des 7,5 millions de ménages concernés.